Der Stadtrat hat in seiner Sitzung vom 17.11.2011 (DS 368/2011) beschlossen, den derzeitigen Bestand an Wohnungen zu erhalten und in den nächsten Jahren umfassend zu sanieren. Oberstes Ziel ist es dabei, die Bereitstellung von Wohnraum langfristig auch für Menschen und Bevölkerungsgruppen sicherzustellen, die sich am Wohnungsmarkt nicht selbst versorgen oder ihren Lebensunterhalt noch aus eigener Kraft
tragen können, aber auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind.
Mit den ersten Sanierungsmaßnahmen wurde im vergangenen Jahr in der Magnerichstraße begonnen. Die Fortführung der Sanierung der städtischen Wohnungen ist zur Vermeidung von weiteren Substanzverlusten der Gebäude, aber insbesondere zur Verbesserung der Wohnverhältnisse der Mieterinnen und Mieter, zwingend erforderlich.
Aus diesem Grunde wird der im vergangenen Jahr begonnene Sanierungsprozess fortgeführt.
Aufgrund der Tatsache, dass jahrelang keine den wohnungswirtschaftlichen Grundsätzen entsprechende Instandhaltung der Gebäude und Wohnungen durchgeführt wurde, sondern nur dringend notwendige und unabweisbare Maßnahmen ausgeführt wurden, ist der Instandhaltungsstau entsprechend groß.
Demzufolge hoch sind die nun aufzuwendenden Sanierungskosten und Maßnahmen.
Eine Sanierung der bisher untersuchten Wohngebäude ist nur im entmieteten Zustand umsetzbar. Eine Umsetzung im bewohnten Zustand ist unmöglich und kann keinem Mieter zugemutet werden. In der Magnerichstraße wird an insgesamt 6 Gebäuden mit 68 Wohneinheiten eine umfassende Sanierung mit geringen Grundrissänderungen im Bereich der Bäder durchgeführt.
Dabei werden folgende wesentliche Arbeiten ausgeführt:
- Erneuerung der Fensteranlagen mit Vorrichtungen zur Be- und Entlüftung
- Einbau einer Gaszentralheizung
- Erneuerung der Sanitärinstallationen
- Erneuerung der Elektroinstallationen
- Dämmung der obersten Geschoßdecke
- Dämmung der Kellerdecke
- komplette Dachsanierung
- zentrale Satellitenanlage
Die Sanierungsmaßnahmen im Objekt Magnerichstraße 2 werden in Kürze abgeschlossen. Die Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme in der Liegenschaft Magnerichstraße 2 belaufen sich auf 903.511 €. Die Wohnungen werden ab März 2017 wieder neu vermietet.
Gemäß der vorliegenden Kostenschätzung werden für die Sanierung der Magnerichstraße 1/3 ca. 1.340.500 € benötigt.
Zur Finanzierung wurde aus dem Modernisierungsprogramm 2014 des Landes Rheinland-Pfalz von der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz ein zinsgünstiges Darlehen 610.500 € gewährt.
Vor Sanierungsbeginn waren die Wohnungen im Objekt Magnerichstraße 2 leer gezogen worden; den Mietern wurde adäquater Wohnraum für die Dauer der Sanierung zur Verfügung gestellt. Dabei wurden die bisherigen Mietverhältnisse beendet. Für die Übergangswohnungen und auch im Falle eines Rückzugs in die vorherigen, dann sanierten Wohnungen werden neue Mietverträge mit den Mietern abgeschlossen.
Theoretisch wäre somit eine Mietanpassung an die vom Land vorgegebenen Mietobergrenzen im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung möglich. Allerdings müssen auch die sozialen Aspekte und die vor Sanierung gezahlten Mieten mitberücksichtigt werden.
Zum Einen setzt die hier praktizierte Verfahrensweise eine intensive Zusammenarbeit, Kooperation und Einvernehmen mit den Mietern voraus. Rein rechtlich hat die Stadt als Vermieter keine Möglichkeit aufgrund der auszuführenden Sanierungsarbeiten die bisherigen Mietverhältnisse zu beenden. Die letzte Mieterhöhung im gesamten städtischen Wohnungsbestand erfolgte zum 01.01.2008. Im Rahmen
der Planungen und Ausarbeitung des Wohnraumkonzeptes, mit dem Ziel der Sanierung und Neustrukturierung des städtischen Wohngrundbesitzes, erfolgten anschließend, entsprechend dem politischen Willen, keine weiteren Mieterhöhungen.
Aktuell ergibt sich innerhalb der Liegenschaft Magnerichstraße ein Mietgefüge von 2,80 €/qm bis 4,00 €/qm.
Das Objekt Magnerichstraße 1/3 ist derzeit mit 12 Wohneinheiten (WE) á 57 qm voll vermietet, von denen 3 Mietparteien derzeit eine Miete von 2,80 € pro qm, einer 2,94 € pro qm und 8 Mietparteien 4,00 € pro qm zahlen.
In Anbetracht der enormen Investitionssummen ist eine Mieterhöhung, die sich sukzessive der Mietpreisobergrenze der Sozialen Wohnraumförderung annähert, unerlässlich. Bereits in der Vorlage zum Baubeschluss DS 325/2014 wurde hierauf hingewiesen. Die Mietobergrenze beträgt vorliegend für die beiden Objekte in der Magnerichstraße 1/3 und 2 entsprechend der Förderzusage der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) vom 02.10.2014 5,95 € pro qm.
(Fortsetzung siehe Dokument)